Membres de SCI soumis à l’IS : pas d’imposition à la levée d’option d’un contrat de crédit-bail

Une société civile immobilière non assujettie à l’impôt sur les sociétés dont 95 % des parts sont détenues par un associé soumis à l’impôt sur les sociétés prend un immeuble en crédit-bail qu’elle sous-loue. Après avoir levé l’option d’achat prévue au contrat, elle procède à la location simple de cet immeuble. L’administration considère que le passage d’une activité de sous-location, relevant par nature des bénéfices non commerciaux, à une activité de location, imposable en revenus fonciers, devait entraîner l’incorporation de la plus-value latente sur l’immeuble dans le résultat de la SCI et que cette plus-value était imposable au nom de l’associé soumis à l’impôt sur les sociétés au prorata de ses droits. La cour administrative d’appel de Versailles valide le bien-fondé du redressement (CAA Versailles 9-2-2023 n° 20VE02886).

Le Conseil d’État (CE n° 472855) annule l’arrêt de la cour administrative d’appel de Versailles en jugeant que les conséquences fiscales de la levée d’option doivent, s’agissant des membres de la SCI soumis à l’impôt sur les sociétés, être appréciées non pas en fonction des règles concernant la nature de l’activité de la société mais en appliquant les règles relatives aux bénéfices industriels et commerciaux applicables auxdits membres, lesquelles ne prévoient pas l’imposition de la plus-value latente. La quote-part de résultat revenant aux membres de la SCI soumis à l’IS au titre de l’exercice de levée de l’option ne doit donc pas prendre en compte la plus-value latente sur l’immeuble.

A noter : Le Conseil d’État met ainsi fin à une divergence des juges du fond. En effet, dans une affaire similaire, la cour administrative d’appel de Nantes avait, elle, considéré que la cessation de l’activité initiale de la SCI était restée sans incidence sur le régime d’imposition des associés soumis à l’IS et que, en application des règles régissant cet impôt, aucune plus-value ne pouvait être imposée à leur nom du fait de la levée d’option d’achat prévue par le contrat de crédit-bail par la SCI (CAA Nantes 28-11-2023 n° 22NT01088). Or, lorsque des parts d’une SCI sont détenues par des personnes physiques, l’administration et la jurisprudence considèrent que la levée d’option d’un contrat de crédit-bail immobilier, lorsque la société poursuit son activité en louant l’immeuble dont elle est devenue propriétaire, entraîne un changement de régime fiscal (passage des BNC aux revenus fonciers) qui constitue le fait générateur de l’imposition de la plus-value latente sur l’immeuble (BOI-BNC-BASE-30-10 n°s 350 s. ; CE 4-3-2015 n° 360508).
Lorsque la SCI comprend parmi ses membres à la fois des personnes physiques et des sociétés soumises à l’IS, elle doit donc distinguer suivant la qualité de ses associés, conformément aux dispositions de l’article 238 bis K du CGI, et procéder à une double détermination de son résultat imposable au titre de l’exercice de levée de l’option, dans laquelle la quote-part revenant aux associés soumis à l’IS n’inclut pas la plus-value latente sur l’immeuble. Les conséquences de la double détermination du résultat imposable au titre de l’exercice de levée de l’option devront également être tirées, lors de la cession ultérieure de l’immeuble par la SCI, pour la détermination de la plus-value imposable au nom des associés.